Wat (ver)bouwers moeten weten

De bouwheer sluit een aannemingsovereenkomst af met een aannemer/aannemingsbedrijf. Deze aannemingsovereenkomst is zéér belangrijk. Ze bepaalt, onder andere, welke werken moeten worden uitgevoerd, tegen welke prijs en binnen welke uitvoeringstermijnen. Bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst moet je letten op verschillende punten: 

• Prijs

Een aannemingsovereenkomst kan gesloten worden tegen een absoluut vaste aannemingssom (absoluut forfait), of tegen een relatief vaste aannemingssom (relatief forfait) of volgens een prijslijst (bestek) of werken uitgevoerd tegen prijzen in regie.

In geval van een absoluut forfait wordt de vaste totaalprijs vooraf vastgesteld voor een welomschreven werk. Deze prijs zal enkel gewijzigd kunnen worden met jouw toestemming en die van de aannemer.

Bij een relatief forfait zal de basisprijs verminderd of vermeerderd worden naargelang de wijzigingen die je eventueel aan de werken aanbrengt. Kies je voor een opdracht volgens prijslijst of bestek, dan is de eindprijs niet vooraf bekend want de hoeveelheden zijn niet precies bepaald. De totaalprijs zal worden berekend na uitvoering en opmeting van de werken, door de eenheidsprijzen toe te passen op de werkelijk gebruikte hoeveelheden. De aannemingsovereenkomst in regie is de opdracht waarbij de prijs vastgelegd wordt bij het voltooien van de werken, afhankelijk van de gepresteerde tijd en de geplaatste materialen. De eenheidsprijs en het uurloon zijn vooraf bekend.

In de praktijk komen er veel gemengde aannemingsovereenkomsten voor met een deel tegen vaste aannemingssom en een deel volgens prijslijst.

• Uitvoeringstermijn

In de aannemingsovereenkomst wordt doorgaans een uitvoeringstermijn afgesproken. De uitvoeringstermijn wordt uitgedrukt in kalender- of in werkdagen. Wordt de termijn uitgedrukt in kalenderdagen, dan wordt rekening gehouden met alle dagen. 

Als de termijn in werkdagen wordt vastgesteld, wordt overeenkomstig artikel 1.7 van het Burgerlijk Wetboek, van toepassing op overeenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2023, rekening gehouden met alle dagen met uitzondering van de wettelijke feestdagen, zondagen en zaterdagen. Niets belet partijen echter om in hun overeenkomst een andere definitie van werkdagen in te lassen en bijvoorbeeld te voorzien dat naast de wettelijke feestdagen, zondagen en zaterdagen ook de dagen waarop wegens ongunstige weersomstandigheden niet gewerkt kon worden evenals de jaarlijkse vakantiedagen en inhaalrustdagen niet als werkdagen worden beschouwd.

Welke dagen dan als weerverlet in aanmerking zullen komen verschilt van bouwplaats tot bouwplaats naargelang de aard van de werken en de concrete omstandigheden. De procedure om ze te bepalen kan eveneens vastgelegd worden in de overeenkomst. Vaak worden de weerverletdagen opgetekend in het dagboek van de werken, waarin de aannemer de omstandigheden noteert die de uitvoering van de werken hebben verstoord. 

Als in de overeenkomst geen enkele termijn wordt bepaald, dan moeten de werken binnen een “redelijke termijn” worden uitgevoerd. Dit rekening houdend met de aard, de omvang van de werken en de omstandigheden waarin ze worden uitgevoerd.

• Oplevering van de werken

Als bouwheer moet je overgaan tot de oplevering van de werken wanneer deze beëindigd zijn. Je architect kan je eventueel bijstaan. De oplevering van de werken mag uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn.

Een uitdrukkelijke oplevering is een proces-verbaal ondertekend door de partijen. In dit document erkennen zij dat de werken voltooid zijn en in overeenstemming met wat voorzien was (plannen, bestek). Bij een stilzwijgende oplevering tonen bepaalde elementen aan dat de werken zijn aanvaard (zoals: de betaling van alle werken of het betrekken van het goed zonder opmerkingen te maken).

Doorgaans verloopt de oplevering in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, maar het is mogelijk maar één fase in de overeenkomst te voorzien. De Wet-Breyne voorziet in een verplichte oplevering in twee fasen, waartussen minstens een jaar moet liggen. 

Meer informatie hierover – zie ook Wet-Breyne, woningbouwwet.