Sluiten

Woningbouwwet of Wet-Breyne

Wet-Breyne: deze wet beschermt de consumenten in hun betrekkingen met de aannemer. Zij houdt de volgende zaken in:

  • naleving van de uitvoeringstermijn en van de overeengekomen prijs;
  • een duidelijke en volledige overeenkomst tussen aannemer en consument;
  • een voorschot van maximaal 5% van de prijs en latere stortingen mogen nooit meer bedragen dan de kosten van de uitgevoerde werken;
  • het verstrekken van solvabiliteitswaarborgen door de aannemer

Deze wet beschermt u als bouwer/koper tegen onrechtmatige bedingen in het contract en tegen het risico van insolvabiliteit van de medecontractant. Om deze bescherming te garanderen, zijn de meeste bepalingen van de Wet-Breyne een dwingend recht. Dit betekent dat er niet van kan worden afgeweken!

Om de bescherming van de Wet-Breyne te genieten, moet het gaan om een overeenkomst waarbij de aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw “te bouwen”, “te laten bouwen” of “te verschaffen”. Het gebouw moet bestemd zijn voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting).

De Wet-Breyne geldt niet wanneer de bouwwerken worden opgesplitst in afzonderlijke percelen. De Wet-Breyne is ook van toepassing op de overeenkomsten voor de verkoop van een bestaande eengezinswoning of appartement waarbij de verkoper zich ertoe verbindt grote verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren. Hiertoe is wel vereist dat de totale prijs van deze werken meer dan 80% van de koopprijs van de woning uitmaakt en hoger is dan € 18 600; én de koper is verplicht vóór de voltooiing van de werken één of meer stortingen te doen.

Welke garanties biedt de Wet-Breyne?

De Wet-Breyne biedt duidelijkheid en de volledigheid van het contract. Zo garandeert zij de bouwer/koper onder meer:

  • Volledige en correcte informatie:  om de kandidaat-verwerver in staat te stellen met kennis van zaken verbintenissen aan te gaan, moeten een aantal verplichte bepalingen worden opgenomen;
  • Een vooraf vastgestelde totaalprijs: de overeenkomst moet de totale prijs van het huis of appartement vermelden. Deze prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid.
  • Strikte betalingsmodaliteiten en beperking van de voorschotten: de betalingsmodaliteiten zijn wettelijk vastgesteld. In de wet wordt bijvoorbeeld bepaald dat elke vorm van voorschot, ongeacht de wijze van betaling, vóór de ondertekening van de overeenkomst verboden is.
  • Transparante uitvoeringstermijnen: de overeenkomst moet de aanvangsdatum, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging vermelden.
  • Verplichte dubbele oplevering: de oplevering gebeurt in twee fasen, nl. de voorlopige en de eindoplevering (ook definitieve oplevering genoemd) met een tussentijd van minstens één jaar.
  • Een verplichte zekerheidsstelling of borgstelling door de bouwprofessioneel:  om zijn verplichtingen te waarborgen moet de aannemer, verkoper of promotor een zekerheid stellen. Deze waarborgregeling is verschillend naargelang het al dan niet een erkende aannemer betreft.
  • De erkende aannemer met een erkenning uit de categorie D - Algemene aannemingen – en in de klasse die overeenstemt met de prijs van de werken die aan de aannemer worden toevertrouwd - is verplicht een borgtocht te stellen van 5% van de prijs van het gebouw. Onder “prijs van het gebouw” wordt verstaan: de totale prijs van het huis of het appartement, verminderd met de eventuele kostprijs van de bouwgrond, btw niet inbegrepen. Belangrijk: de door de erkende aannemer gestelde borgtocht wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, het resterende deel bij de eindoplevering.
  • De niet-erkende aannemer is verplicht een 100%-voltooiingswaarborg te stellen waarbij een financiële instelling of een verzekeringsmaatschappij zich er ten aanzien van de koper of opdrachtgever als hoofdelijke borg toe verbindt de nodige sommen te betalen voor de voltooiing van het huis of het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt.

NB

Wanneer een voltooiingswaarborg werd gesteld, eindigt de verbintenis van de borg bij de voorlopige oplevering. Bij verkoop moet de notaris de borgstellingsovereenkomst in de authentieke akte vermelden en een afschrift van deze overeenkomst bij de verkoopakte voegen. Bij een aannemingsovereenkomst moet de aannemer binnen dertig dagen na het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst een bewijsschrift van de borg voorleggen.

  • Strenge aansprakelijkheidsregels: volgens het Burgerlijk Wetboek zijn aannemer en architect nog tien jaar na de bouw van uw woning aansprakelijk voor ernstige gebreken van het gebouw. De tienjarige aansprakelijkheid voor aannemingsovereenkomsten is ook toepasselijk gemaakt op de promotor en de verkoper. Onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen alle zichtbare of verborgen fouten in de ruwbouw die de stabiliteit, de duurzaamheid, de veiligheid of de afdichting van de woning in het gedrang brengen.

Een adequate sanctieregeling

De door de wet geboden bescherming is dwingend. Dus er kan niet van worden afgeweken. Indien toch wordt afgeweken, wordt dit, al naargelang het geval, gesanctioneerd met de nietigheid van de overeenkomst of van de afwijkende bepaling.