Sluiten

Bouwen van A tot Z

Wat (ver)bouwers moeten weten

De bouwheer sluit een aannemingsovereenkomst af met een aannemer/aannemingsbedrijf. Deze aannemingsovereenkomst is zéér belangrijk. Ze bepaalt, onder andere, welke werken moeten worden uitgevoerd, tegen welke prijs en binnen welke uitvoeringstermijnen. Bij het sluiten van een aannemingsovereenkomst moet u letten op verschillende punten: 

Prijs

Een aannemingsovereenkomst kan gesloten worden tegen een absoluut vaste aannemingssom (absoluut forfait), of tegen een relatief vaste aannemingssom (relatief forfait) of volgens een prijslijst (bestek) of werken uitgevoerd tegen prijzen in regie.

In geval van een absoluut forfait wordt de vaste totaalprijs vooraf vastgesteld voor een welomschreven werk. Deze prijs zal enkel gewijzigd kunnen worden met uw toestemming en die van de aannemer.

Bij een relatief forfait zal de basisprijs verminderd of vermeerderd worden naargelang de wijzigingen die u eventueel aan de werken aanbrengt. Kiest u voor een opdracht volgens prijslijst of bestek, dan is de eindprijs niet vooraf bekend want de hoeveelheden zijn niet precies bepaald. De totaalprijs zal worden berekend na uitvoering en opmeting van de werken, door de eenheidsprijzen toe te passen op de werkelijk gebruikte hoeveelheden. De aannemingsovereenkomst in regie is de opdracht waarbij de prijs vastgelegd wordt bij het voltooien van de werken, afhankelijk van de gepresteerde tijd en de geplaatste materialen. De eenheidsprijs en het uurloon zijn vooraf bekend.

In de praktijk komen er veel gemengde aannemingsovereenkomsten voor met een deel tegen vaste aannemingssom en een deel volgens prijslijst.

Uitvoeringstermijn

In de aannemingsovereenkomst wordt doorgaans een uitvoeringstermijn afgesproken. De uitvoeringstermijn wordt uitgedrukt in kalender- of in werkdagen. Wordt de termijn uitgedrukt in kalenderdagen, dan wordt rekening gehouden met alle dagen. 

De bepaling van de weerverletdagen verschilt van bouwplaats tot bouwplaats naargelang de aard van de werken. De procedure om ze te bepalen wordt doorgaans vastgelegd in de overeenkomst. Vaak worden de weerverletdagen opgetekend in het dagboek van de werken, waarin de aannemer de omstandigheden noteert die de uitvoering van de werken hebben verstoord. 

Als de termijn in werkdagen wordt vastgesteld, komen enkel de dagen waarop kon gewerkt worden in aanmerking: de weekends, feestdagen, dagen jaarlijkse vakantie, compensatie-verlofdagen en dagen waarop niet gewerkt kon worden wegens weerverlet of de gevolgen daarvan worden dus niet meegerekend en de termijn wordt dienovereenkomstig verlengd.

Als in de overeenkomst geen enkele termijn wordt bepaald, dan moeten de werken binnen een “redelijke termijn” worden uitgevoerd. Dit rekening houdend met de aard, de omvang van de werken en de omstandigheden waarin ze worden uitgevoerd.

Oplevering van de werken

Als bouwheer moet u overgaan tot de oplevering van de werken wanneer deze beëindigd zijn. Uw architect kan u eventueel bijstaan. De oplevering van de werken mag uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn.

Een uitdrukkelijke oplevering is een proces-verbaal ondertekend door de partijen. In dit document erkennen zij dat de werken voltooid zijn en in overeenstemming met wat voorzien was (plannen, bestek). Bij een stilzwijgende oplevering tonen bepaalde elementen aan dat de werken zijn aanvaard (zoals: de betaling van alle werken of het betrekken van het goed zonder opmerkingen te maken).

Doorgaans verloopt de oplevering in twee fasen: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering, maar het is mogelijk maar één fase in de overeenkomst te voorzien. De Wet-Breyne voorziet in een verplichte oplevering in twee fasen, waartussen minstens een jaar moet liggen. 

Meer informatie hierover – zie ook Wet-Breyne, woningbouwwet. 

Tienjarige aansprakelijkheid

Na oplevering van de werken zijn de aannemer en de architect nog 10 jaar “aansprakelijk” voor het bouwwerk. Op de tienjarige aansprakelijkheid kan een beroep worden gedaan bij een ernstig gebrek, te wijten aan een fout van de architect en/of de aannemer, waarbij de stevigheid van het gebouw in het gedrang komt. Voorbeelden hiervan zijn: funderingen die niet aangepast zijn, slechte dakafdichting enzovoort. De tienjarige aansprakelijkheid is automatisch van toepassing.

Het is dus niet nodig een specifiek beding op te nemen in de overeenkomst, maar vaak wordt bepaald dat zij aanvangt bij de voorlopige oplevering in plaats van bij de definitieve oplevering. Als de bouw of verbouwingswerken in het “zwart” werden uitgevoerd, dan heeft u als bouwheer GEEN ENKEL verhaal bij gebreken aan gedane werken. Ook hebt u bij zwartwerk géén rechten of mogelijk verhaal bij bouwtechnische geschillen! 

(Keurings)Attesten en certificaten

Bij bouwen, renoveren of verkopen zijn bepaalde attesten of certificaten verplicht die worden verleend door erkende instanties. Sommige documenten kunnen worden gevraagd door de distributienetbeheerder voordat hij uw water-, stookolie- of gasinstallatie zal aansluiten. Soms vraagt uw verzekeraar die documenten. Bij verkoop zal de notaris deze certificaten en attesten opvragen en de kopers hierover informeren.

Sommige netbeheerders of overheden geven premies voor bepaalde verbouwingswerken maar eisen wel deze (keurings)attesten en -certificaten. 

Het spreekt voor zich dat de aannemer u kan begeleiden bij de vakkundige uitvoering van de installaties zodat u zonder problemen deze wettelijk verplichte (keurings)attesten en -certificaten afgeleverd krijgt. 

Bodemattest

Een bodemattest is verplicht in Vlaanderen en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. In Wallonië dienen bij de overdracht van een bouwgrond alleen studies, en zelfs een voorafgaande sanering, te worden uitgevoerd door de verkoper als op die grond een activiteit heeft plaatsgevonden die mogelijk vervuiling heeft veroorzaakt. De inhoud van het bodemattest moet ook opgenomen worden in de verkoopovereenkomsten en zal door de notaris in de akte worden vermeld. Zo wordt de koper beschermd.

Een bodemattest is geen bodem- of grondonderzoek. Het bodemattest zegt dus niets over de draagkracht van de grond. 

Meer informatie over het bodemattest in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op www.leefmilieubrussel.be of www.ibgebim.be.
Voor Vlaanderen: www.ovam.be.
Voor Wallonië: http://dps.environnement.wallonie.be.

Energieprestatiecertificaat - EPC-certificaat 

De EPB-reglementering, waarbij EPB staat voor de energieprestatie van gebouwen, legt eisen op inzake thermische isolatie, energieprestatie, netto-energiebehoefte, binnenklimaat, hernieuwbare energie en/of installaties.

Het Energieprestatiecertificaat is een wettelijk verplicht document dat bij verhuur/verkoop van een woning, gebouw of appartement dient voorgelegd te worden aan de koper/huurder. Het Energieprestatiecertificaat informeert de koper/huurder over de energiezuinigheid van het gebouw. Het EPC-certificaat vermeldt de energiescore (letter van A tot G) en geeft een richtwaarde aan van het gebruik van energie in functie van de woonoppervlakte (in Kwh/m² per jaar).

Daarnaast informeert het EPC-certificaat over energiebesparende maatregelen die nodig zijn om tot een betere energiescore te komen. Het Energieprestatiecertificaat is 10 jaar geldig.

Het EPC-certificaat is NIET hetzelfde als een energie-audit of een EPB-verslag.

Attest elektrische installatie

De keuring moet gebeuren door een erkende controleorganisatie die het keuringsattest aflevert dat verplicht is bij de verkoop van een bestaande woning, bij verbouwingswerken (uitbreiding en verzwaring van de installatie) en bij nieuwbouwprojecten (vereist voor aansluiting op het elektriciteitsnet). Het keuringsbewijs is 25 jaar geldig.

Bij een negatief keuringsattest kan de verkoop wel doorgaan, maar dan moet de elektrische installatie binnen de 18 maanden na het verlijden van de verkoopakte verplicht aangepast worden.

Laat de werken dus altijd uitvoeren door een vakbekwame aannemer die lid is van de Confederatie Bouw. 

Een lijst van de erkende controleorganisaties die het keuringsattest voor elektrische installaties mogen afleveren vindt u op www.economie.fgov.be.

Attest gasinstallaties

De gasinstallaties moeten verplicht regelmatig gekeurd worden. Het keuringsattest wordt uitgereikt door een erkende controleorganisatie. Zoals voor de elektrische installaties wordt er geen gasmeter geopend als dit keuringsattest niet kan worden voorgelegd. CO-vergiftiging door gebrekkig onderhoud of gebrekkige controle komt helaas nog steeds voor en leidt tot dodelijke ongevallen die voorkomen kunnen worden. 

Meer over attesten, controle en keuring van gasinstallaties op www.gas-keuring.be en www.economie.fgov.be voor alle erkende controleorganisaties, zie ook www.lne.be. 

Attest stookolietanks

Voor de plaatsing en verwijdering van stookolietanks is er een verplicht attest vereist dat enkel door een erkende keuringsorganisatie wordt afgegeven. Deze attesten zijn 10 jaar geldig na controle. De installaties moeten nadien regelmatig gecontroleerd en gekeurd worden. De specifieke controle- en keuringseisen kunnen verschillen in Vlaanderen, Brussel of Wallonië afhankelijk van zowel bovengrondse als ondergrondse stookolietanks, hun leeftijd of soort (enkel- of dubbelwandig, in plastic of metaal).

Voor meer informatie kunt u terecht bij www.leefmilieubrussel.be, www.energiesparen.be, en voor extra premies en de saneringspremie voor stookolietanks kunt u terecht bij www.informazout.be.

Attest waterinstallaties

De aansluiting op het waterdistributienet en het openstellen van de watermeter vereist het voorleggen van een keuringsattest dat wordt afgeleverd na controle en keuring van de waterinstallatie.

Attest installatie zonnepanelen

Ook voor de aansluiting van de installaties van zonnepanelen is er een controle en gelijkvormigheidsonderzoek nodig dat wordt uitgevoerd door een erkende controleorganisatie. Dit attest moet bij de netbeheerder en bij de gewestelijke officiële instanties aangevraagd worden: VREG (Vlaanderen), BruGEL (Brussel) en CWaPE (Wallonië). 

Via de zoekfunctie op deze website kan u makkelijk vakbekwame installateurs van zonnepanelen vinden. Zie ook www.vreg.be, www.energiesparen.be, www.brugel.be, www.leefmillieubrussel.be, www.cwape.be.

Hemelwaterput

Elke constructie of verharding groter dan 40 m² moet aan de verordening voldoen in Vlaanderen. Nieuwe eengezinswoningen en nieuwe gebouwen groter dan 100 m² moeten over een hemelwaterput van minimum 5 000 liter beschikken. In de verordening van 2004 bedroeg de minimale inhoud slechts 3 000 liter. Maar bij uitbreiding en verbouwing is geen nieuwe put vereist. De meeste constructies moeten ook over een infiltratievoorziening beschikken. Maar voor percelen kleiner dan 250 m² is geen infiltratie of buffering verplicht. Bij verkavelingen die gepaard gaan met de aanleg van nieuwe wegen legt de verordening collectieve infiltratie- of buffervoorzieningen op.

Voor aanvragen die vóór 1 januari 2015 werden ingediend, is nog de vorige verordening van 2004 van toepassing. 

Kwaliteitslabels

Lid Confederatie Bouw

Leden-aannemers vermelden héél vaak op hun website of in hun briefwisseling dat ze lid zijn van de beroepsorganisatie die bekend is voor degelijke en betrouwbare dienstverlening. Dit lidmaatschap biedt duidelijk een meerwaarde voor u als bouwheer. Een lid van de Confederatie wordt dagelijks geïnformeerd over alle relevante bouwmateries, actualiteit, wetgeving, technische, energie- en milieuvereisten. Hij krijgt advies, de juiste (technische) opleidingen en kan u ook als bouwer/verbouwer adviseren om de juiste keuzes te maken. Een aannemer die lid is van de Confederatie Bouw wordt dus professioneel omringd en ondersteund. Een lid van de Confederatie kan u immers altijd de actueelste informatie en nieuwe trends meedelen en u ook zo indirect bijstaan om uw droomproject te realiseren. Een aannemer die bij de Confederatie Bouw is aangesloten, geeft u ook standaarddocumenten, attesten die u toelaten om op een correcte manier belastingvoordelen of premies en tegemoetkomingen te krijgen. Alle leden van de Confederatie die in orde zijn met de sociale en fiscale verplichtingen vindt u bovendien terug op Build Your Home.

Charter der Woningbouwers

Ondernemingen die lid zijn van het Charter der Woningbouwers hebben als doelstelling zich bij het brede publiek kenbaar te maken als ernstige aannemers die werken volgens de regels van de kunst, en die daarbij ook de wettelijke belangen van de bouwheer respecteren.

Om lid te mogen worden van het Charter moeten bouwbedrijven aan een aantal voorwaarden voldoen:

  • Zo moeten ze erkend zijn in minimaal klasse 2D, hetgeen betekent dat ze op technisch, economisch en financieel vlak een gezonde onderneming zijn;
  • Daarnaast engageren ze zich uitdrukkelijk tot het naleven van de woningbouwwet (Wet-Breyne), waardoor de bouwheer wordt beschermd via duidelijke afspraken inzake de prijs, het naleven van de uitvoeringstermijn, de oplevering der werken, de voorschotregeling en de waarborgregeling;
  • Ten slotte gaan de leden van het Charter ermee akkoord om – in geval van klacht door de bouwheer – eerst via een erkend bemiddelaar te proberen een minnelijke schikking te bereiken. Een bemiddelingspoging is veel goedkoper en verloopt veel sneller dan een ‘gewone’ gerechtelijke procedure, dus iedereen kan hierbij winnen.

Een bouwheer die voor zijn bouwproject een beroep doet op een lid van het Charter weet dus dat hij met een vakman scheep gaat en hij weet ook zijn wettelijke belangen gerespecteerd. De aangesloten leden van het Charter vindt u op www.faba.be.

Label Dé Parketplaatsers

De parketplaatsers die dit label behalen, hebben 15 jaar ervaring in het professioneel plaatsen van

parket en genieten een degelijke opleiding. Zij staan garant voor kwaliteitsvol werk, uitgevoerd volgens de regels van goed vakmanschap en met naleving van de recentste normen. 

Meer weten over Dé Parketplaatsers? www.deparketplaatsers.be.

Construction Quality

Het CQ-label bewijst dat het bouwbedrijf goed georganiseerd is, dat de klanttevredenheid voorrang krijgt bij het algemeen beleid en dat de onderneming op technisch gebied de strengste kwaliteitsnormen naleeft. Dit betekent dat een bedrijf een constante kwaliteit beoogt te garanderen bij het uitvoeren van de werken.

Om het CQ-label te kunnen verkrijgen, moet het bedrijf aantonen dat het beschikt over een goede organisatie, vakbekwaam personeel, dat het conform en passend materieel gebruikt en de regels van de kunst naleeft. Met andere woorden: dat het bedrijf competent is om de werken uit te voeren die u het opdraagt. De doorlichtingen die deels op het kantoor van de onderneming en deels op de bouwplaatsen worden uitgevoerd, maken het mogelijk na te gaan of de onderneming aan deze criteria voldoet en vooral dat ze haar vak onder de knie heeft.

Vanuit dit standpunt werden er referentiëlen per “beroep” ontwikkeld in samenspraak met de federaties, zodat er rekening gehouden wordt met de bijzonderheden van elk “beroep”. Deze referentiëlen bepalen de criteria waaraan een onderneming moet voldoen om het label te krijgen.

De audits worden uitgevoerd door een onafhankelijke instelling, de Belgian Construction Certification Association (BCCA).

U kan een lijst met aannemers die over een Construction Quality-label beschikken, vinden op de website www.constructionquality.be.

Rescert – Renewable Energy System Certification

Het Vlaams Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest hebben een geharmoniseerd systeem opgezet voor de opleiding en certificering van betrouwbare en kwaliteitsvolle installateurs. De technologieën waar het om gaat zijn de volgende energiesystemen voor de woningbouw/met een kleine omvang:

  • stookketels op biomassa;
  • fotovoltaïsche en thermische systemen op zonne-energie;
  • ondiepe geothermische systemen;
  • warmtepompen

De tijdelijke vereniging RESCert werd opgericht om de certificaataanvragen van de installateurs in de drie gewesten te beheren. De bekwaamheidsattesten hebben heel wat voordelen en worden verleend aan natuurlijke personen (werfcoördinatoren, technisch verantwoordelijken, enzovoort).

Voor meer informatie over de Rescert-certificering: www.rescert.be. 

In Wallonië draagt deze certificering van de installateurs de naam Qualiwall en zij wordt geëist door de Waalse administratie voor de toekenning van premies voor fotovoltaïsche en thermische zonne-energie, warmtepompen, geothermie en stookketels op biomassa. 

U vindt een Qualiwall-installateur op de portaalsite energie in het Waals Gewest: http://energie.wallonie.be - onderdeel Certification des installateurs de systèmes SER. 

NRQual-label in Wallonië

Het NRQual-label toont aan dat een bedrijf kwaliteitswaarborgen biedt op het gebied van ontwerp en plaatsing van installaties voor hernieuwbare energie en op het gebied van de verkoopsvoorwaarden. Een beroep doen op een bedrijf dat een label draagt, zal de burgers de verzekering geven dat opgeleide, ernstige en kwaliteitsvolle ondernemingen kwaliteitsdienstverlening zullen leveren. Het NRQual-label wordt toegekend voor fotovoltaïsche technieken, warmtepompen en installaties voor thermische zonne-energie.

U vindt een bedrijf met het NRQual-label op de site van Quest: www.questforquality.be.

Registratierechten

Wie een bestaande woning koopt, betaalt registratierechten op de overeengekomen prijs. De tarieven voor de aankoop van een woning zijn in Vlaanderen, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië verschillend. Wie een “bescheiden” woning koopt, kan in de 3 gewesten genieten van een verminderd registratierecht. De voorwaarden voor deze regeling verschillen in de 3 gewesten. 

Details over de registratierechten (bescheiden woning, meeneemprocedures) in de 3 gewesten vindt u op www.notaris.be. 

Technische goedkeuring

BENOR

Het merk BENOR toont aan dat een product of een dienst beantwoordt aan een technisch kwaliteitsreferentiekader dat goedgekeurd werd door alle partijen die betrokken zijn bij het op de markt brengen ervan. Eenmaal goedgekeurd, wordt dit referentiekader opgenomen in een normatief document, genaamd ‘Prescriptions Techniques – Technische  voorschriften (PTV)’.

Het merk BENOR dekt systematisch alle relevante kenmerken van het product of van de dienst, met het oog op de toepassing en de concrete gebruikmaking ervan door de gebruiker,  zonder  onderscheid of het gaat om een publieke dan wel een privépersoon. De vermelde prestaties voldoen zo aan de kwaliteitsverwachtingen van de betrokken sector en de klanten ervan.

Het merk BENOR wordt beheerd door een onafhankelijke vzw, de vereniging voor het beheer van het merk BENOR. Deze bestaat uit alle stakeholders betrokken bij de producten en de diensten die onder het merk vallen, of het nu gaat om publieke of privégebruikers, fabrikanten of dienstverleners. Ze omvat ook de sectorale instellingen verantwoordelijk voor het dagelijks beheer en het certificatieproces van het merk.

De BENOR-licentie is steeds gebaseerd op een certificatie van producten of diensten.
Dat betekent het volgende :

  • De fabrikant van het product of de dienstverlener waarborgt de continuïteit van de overeenstemming van zijn product of dienst op basis van een industriële of sectorale zelfcontrole.
  • De certificatie-instelling bevestigt op basis van een periodieke externe controle dat er voldoende garanties zijn om het vertrouwen in de fabrikant of in de dienstverlener te bestendigen: deze is geschikt om de conformiteit van zijn product te waarborgen en levert daar het bewijs van door een BENOR-certificaat voor conformiteit van het product of de dienst af te leveren.

De periodieke externe controle heeft tot doel om de betrouwbaarheid van de zelfcontrole na te gaan en om stalen af te nemen teneinde proefcontroles uit te voeren.

De inhoud en de organisatie van de industriële of sectorale zelfcontrole van de fabrikant of van de dienstverlener, alsook die van de externe controle en van de tests staan beschreven in BENOR-reglementen.

BENOR certificeert de conformiteit van de beoogde producten en diensten met de noodzakelijke eisen om de vereiste kwaliteitsniveaus te bereiken, zoals bepaald door alle bij het productie-, bouw- of dienstenproces betrokken partijen. 

Lees meer op www.benor.be.

ATG

Een ander bewijs voor technische goedkeuring is ATG. Het ATG-merk houdt in dat het bouwproduct of bouwsysteem gunstig beoordeeld werd door een door de Belgische Unie voor de technische goedkeuring in de bouw (BUtgb) aangeduide onafhankelijke goedkeuringsoperator. Daarnaast levert de BUtgb ook Europese Technische Beoordelingen (ETA of European Technical Assessments) af, d.w.z. documenten die productprestaties omvatten en die de basis vormen voor CE-markering door de fabrikanten.

Meer info op www.wtcb.be of bij de Belgische Unie voor de Technische Goedkeuring in de Bouw op www.butgb.be.

Verzekeringen

Inkomensverliesverzekering / verzekering gewaarborgd wonen

Als u een eigen woning koopt, bouwt of renoveert in Vlaanderen, kan u bij een hypothecaire lening een gratis verzekering gewaarborgd wonen (VGW) afsluiten. Deze is wel gekoppeld aan het inkomen en ook aan het bereiken van energienormen voor uw woning. Wie onvrijwillig zijn baan verliest of arbeidsongeschikt wordt, heeft 3 jaar recht op een tegemoetkoming van de verzekering (max. € 500/maand in het eerste jaar, € 400/maand in het tweede en € 300/maand tijdens het derde jaar).

Meer informatie over inkomensverliesverzekering kunt u vinden op www.vlaanderen.be/nl/bouwenwonen- en-energie/bouwen-en-verbouwen/premies/verzekering-gewaarborgd-wonen). 

In Brussel kan de eigenaar zoals in Vlaanderen ook bij het afsluiten van een hypothecaire lening voor de aankoop, bouw of renovatie van een woning een gratis verzekering tegen inkomensverlies afsluiten.

Ook in Brussel zijn er bepaalde toekenningsvoorwaarden zoals de verplichting de woning zelf te bewonen en als enige woning te bezitten. Ook in Wallonië heeft de koper / (ver)bouwer die een hypothecaire lening aangaat recht op een gratis verzekering tegen inkomensverlies gedurende max. 3 jaar en binnen de eerste 8 jaar na afsluiten van de lening. Ook in Wallonië zijn er toekenningsvoorwaarden inzake eigendom en inkomen.

Vergeet zeker deze gratis verzekering niet af te sluiten.

Schuldsaldoverzekering  

De schuldsaldoverzekering is een overlijdensverzekering die wordt afgesloten op het moment dat een hypothecair krediet wordt aangegaan. Ze garandeert de terugbetaling van het nog openstaande bedrag van uw lening, wanneer u overlijdt vóór de vervaldag van het contract.

Contacteer uw verzekeraar of vraag informatie aan bij www.federale.be.

Brandverzekering Multirisk Woning

Een brandverzekering is doorgaans meer dan alleen een verzekering tegen brand. Er kan schade aan de woning en de inboedel ontstaan door brand, blikseminslag, een elektriciteitsprobleem, een natuurramp, storm, hagel, water, glasbreuk, inbraak, vandalisme, enzovoort. Opteer voor een verzekering die voorziet in billijke vergoedingen en gratis bijstand dag en nacht bij een schadegeval. Denk ook aan de mogelijkheid om een waarborg diefstal en rechtsbijstand af te sluiten.

Contacteer uw verzekeraar of vraag informatie aan bij www.federale.be. 

Verzoeningscommissie en bouwgeschillen

Deze Commissie werd in 2001 opgericht door Test-Aankoop, de Confederatie Bouw en andere bouwpartners. Zij tracht technische bouwgeschillen op te lossen die zich voordoen tussen consumenten, architecten en/of aannemers waardoor nodeloos lange rechtszaken worden vermeden. De procedure moet immers binnen de termijn van 3 maanden afgerond zijn en die termijn kan maar één keer verlengd worden. Aangezien ze onder meer voldoet aan de essentiële wettelijke eisen van onpartijdigheid en pariteit werd de Verzoeningscommissie onlangs erkend als enige ‘gekwalificeerde entiteit’ in de bouw en zij heeft de steun van de FOD Justitie.

Om de Commissie te kunnen inschakelen, moeten de partijen die een geschil hebben, dus in elk geval de bouwheer en de architect en/of een of meer aannemers akkoord gaan om het geschil voor te leggen aan de Commissie in plaats van aan de rechtbanken. Daarom is een standaard beding dat  bevoegdheid verleent aan de Commissie beschikbaar op de site www.bouwverzoening.be.   Het ondertekenen van de aannemings- en/of architectuurovereenkomst geldt als akkoord gaan met het standaard bevoegdheidsbeding als dit is opgenomen in de overeenkomst of de algemene voorwaarden. Is dit niet gebeurd, dan kan dit beding uiteraard ook worden ondertekend door de partijen die een geschil hebben na het ontstaan van het geschil. Naast het voordeel van de betaling van een bescheiden basisprijs (€ 200 per partij) blijven de partijen meester over de kosten van eventuele bijkomende onderzoeksdaden. 

Op de site van de Commissie staan niet enkel het standaard bevoegdheidsbeding en de tarieven maar ook alle informatie over de procedure. Surf naar www.bouwverzoening.be.

Woningbouwwet of Wet-Breyne

Wet-Breyne: deze wet beschermt de consumenten in hun betrekkingen met de aannemer. Zij houdt de volgende zaken in:

  • naleving van de uitvoeringstermijn en van de overeengekomen prijs;
  • een duidelijke en volledige overeenkomst tussen aannemer en consument;
  • een voorschot van maximaal 5% van de prijs en latere stortingen mogen nooit meer bedragen dan de kosten van de uitgevoerde werken;
  • het verstrekken van solvabiliteitswaarborgen door de aannemer

Deze wet beschermt u als bouwer/koper tegen onrechtmatige bedingen in het contract en tegen het risico van insolvabiliteit van de medecontractant. Om deze bescherming te garanderen, zijn de meeste bepalingen van de Wet-Breyne een dwingend recht. Dit betekent dat er niet van kan worden afgeweken!

Om de bescherming van de Wet-Breyne te genieten, moet het gaan om een overeenkomst waarbij de aannemer, promotor of verkoper zich ertoe verbindt een gebouw “te bouwen”, “te laten bouwen” of “te verschaffen”. Het gebouw moet bestemd zijn voor huisvesting of voor gemengd gebruik (beroepsdoeleinden en huisvesting).

De Wet-Breyne geldt niet wanneer de bouwwerken worden opgesplitst in afzonderlijke percelen. De Wet-Breyne is ook van toepassing op de overeenkomsten voor de verkoop van een bestaande eengezinswoning of appartement waarbij de verkoper zich ertoe verbindt grote verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren. Hiertoe is wel vereist dat de totale prijs van deze werken meer dan 80% van de koopprijs van de woning uitmaakt en hoger is dan € 18 600; én de koper is verplicht vóór de voltooiing van de werken één of meer stortingen te doen.

Welke garanties biedt de Wet-Breyne?

De Wet-Breyne biedt duidelijkheid en de volledigheid van het contract. Zo garandeert zij de bouwer/koper onder meer:

  • Volledige en correcte informatie:  om de kandidaat-verwerver in staat te stellen met kennis van zaken verbintenissen aan te gaan, moeten een aantal verplichte bepalingen worden opgenomen;
  • Een vooraf vastgestelde totaalprijs: de overeenkomst moet de totale prijs van het huis of appartement vermelden. Deze prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid.
  • Strikte betalingsmodaliteiten en beperking van de voorschotten: de betalingsmodaliteiten zijn wettelijk vastgesteld. In de wet wordt bijvoorbeeld bepaald dat elke vorm van voorschot, ongeacht de wijze van betaling, vóór de ondertekening van de overeenkomst verboden is.
  • Transparante uitvoeringstermijnen: de overeenkomst moet de aanvangsdatum, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging vermelden.
  • Verplichte dubbele oplevering: de oplevering gebeurt in twee fasen, nl. de voorlopige en de eindoplevering (ook definitieve oplevering genoemd) met een tussentijd van minstens één jaar.
  • Een verplichte zekerheidsstelling of borgstelling door de bouwprofessioneel:  om zijn verplichtingen te waarborgen moet de aannemer, verkoper of promotor een zekerheid stellen. Deze waarborgregeling is verschillend naargelang het al dan niet een erkende aannemer betreft.
  • De erkende aannemer met een erkenning uit de categorie D - Algemene aannemingen – en in de klasse die overeenstemt met de prijs van de werken die aan de aannemer worden toevertrouwd - is verplicht een borgtocht te stellen van 5% van de prijs van het gebouw. Onder “prijs van het gebouw” wordt verstaan: de totale prijs van het huis of het appartement, verminderd met de eventuele kostprijs van de bouwgrond, btw niet inbegrepen. Belangrijk: de door de erkende aannemer gestelde borgtocht wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, het resterende deel bij de eindoplevering.
  • De niet-erkende aannemer is verplicht een 100%-voltooiingswaarborg te stellen waarbij een financiële instelling of een verzekeringsmaatschappij zich er ten aanzien van de koper of opdrachtgever als hoofdelijke borg toe verbindt de nodige sommen te betalen voor de voltooiing van het huis of het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt.

NB

Wanneer een voltooiingswaarborg werd gesteld, eindigt de verbintenis van de borg bij de voorlopige oplevering. Bij verkoop moet de notaris de borgstellingsovereenkomst in de authentieke akte vermelden en een afschrift van deze overeenkomst bij de verkoopakte voegen. Bij een aannemingsovereenkomst moet de aannemer binnen dertig dagen na het ondertekenen van de aannemingsovereenkomst een bewijsschrift van de borg voorleggen.

  • Strenge aansprakelijkheidsregels: volgens het Burgerlijk Wetboek zijn aannemer en architect nog tien jaar na de bouw van uw woning aansprakelijk voor ernstige gebreken van het gebouw. De tienjarige aansprakelijkheid voor aannemingsovereenkomsten is ook toepasselijk gemaakt op de promotor en de verkoper. Onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen alle zichtbare of verborgen fouten in de ruwbouw die de stabiliteit, de duurzaamheid, de veiligheid of de afdichting van de woning in het gedrang brengen.

Een adequate sanctieregeling

De door de wet geboden bescherming is dwingend. Dus er kan niet van worden afgeweken. Indien toch wordt afgeweken, wordt dit, al naargelang het geval, gesanctioneerd met de nietigheid van de overeenkomst of van de afwijkende bepaling.

Zwartwerk absoluut vermijden!

Werken in het “zwart” houdt enorme risico’s in en kan u als bouwer/verbouwer heel duur komen te staan. Als u werken laat uitvoeren en geen factuur vraagt, wordt dit beschouwd als zwartwerk. De wet verbiedt expliciet dat u als bouwheer gebruikmaakt van diensten van iemand die in het zwart werkt. Bovendien wordt u als bouwheer beschouwd als ontduiker van belastingen, namelijk de btw. En, veel erger, u hebt geen enkel verhaal bij gebreken aan de gedane werken! Dus u heeft geen rechten bij geschillen.

Wie mag (gratis) helpen bij uw bouwwerken?

Soms wil een bouwheer zelf (een deel van) het bouwwerk verrichten en zich daarbij laten helpen door andere personen. Niet iedereen mag u een handje helpen. Enkel “bloed- en aanverwanten tot in de 4de graad” komen daarvoor in aanmerking volgens de wet. Dit zijn onder andere uw grootouders, ouders, broers, zussen, schoonbroers, schoonzussen, kinderen en kleinkinderen en hun partner. Met hulp van verre familieleden of vrienden moet u dus bijzonder goed opletten, aangezien dit snel als zwartwerk wordt beschouwd. 

Bouwt of verbouwt u met “hulp”? Zijn uw helpers niet uw partner of bloed- en aanverwanten tot in de 4de graad, dan worden die helpers geacht voor u te werken. U bent dan als individuele bouwheer hun werkgever en u moet dan ook alle verplichtingen van een werkgever nakomen! Dit betekent inschrijving via het elektronisch systeem van onmiddellijke aangifte (Dimona), arbeidstijd, loon- en arbeidsvoorwaarden, fiscale verplichtingen, sociale documenten, aan RSZ te storten inhoudingen, enzovoort.

Bovenop de financiële gevolgen die voortvloeien uit het inschakelen van zwartwerkers, kunnen er zich tijdens de werkzaamheden ongevallen voordoen met (min of meer ernstige) fysieke letsels tot gevolg. Er kan zelfs een dodelijk ongeval gebeuren. Wees dus voorzichtig, werk enkel met vakmensen en vermijd zwartwerk.

Een werkloos familielid moet die werken aanduiden op zijn controlekaart en heeft geen recht meer op werkloosheidsuitkeringen! Een familielid dat een uitkering van de mutualiteit geniet, zal eveneens zijn uitkering verliezen, tenzij hij uitdrukkelijk de toestemming heeft van de adviserend geneesheer van het ziekenfonds.

Als uw helper-zwartwerker ook nog eens een vervangende sociale uitkering zou genieten, dan wordt u als bouwheer nog bestraft omdat u een werkloze, gepensioneerde, bruggepensioneerde, ziekte- of invaliditeitsuitkeringstrekker tewerkstelt.

Als de helper-zwartwerker een niet-Europese onderdaan  zou zijn en als die geen geldige arbeidskaart of verblijfsvergunning heeft, dan wordt u als zijn werkgever beschouwd. Dit betekent dat u moet opdraaien voor de kosten van de eventuele repatriëring van die illegaal tewerkgestelde buitenlandse arbeidskracht.

Als er zwartwerkers betrapt worden op uw bouwplaats, dan wordt u beschouwd als werkgever die nagelaten heeft deze mensen in te schrijven als werknemer met alle sancties (boetes) die daarbij horen. Deze mensen zullen immers vaak onder uw instructies werken, waardoor de inspectie tot het bestaan van een arbeidsverhouding zal besluiten.

Is uw ‘helper’ een zelfstandige die niet de nodige formaliteiten naleeft (zoals aansluiting bij een sociale verzekeringskas, inschrijving Kruispuntbank van Ondernemingen) en dus in het zwart werkt, dan krijgt u als gebruiker ook een boete.

Details over wat wel en niet kan en onder welke voorwaarden uw naaste familieleden mogen helpen (ver)bouwen: www.werk.belgie.be. 
Om te vermijden dat u btw zou moeten betalen op het werk dat u zelf of door familieleden t.e.m. de 4e graad hebt uitgevoerd, vermeldt u (in het vak IV van de aangifte die u van de btw-administratie ontvangt) de gegevens van de personen die u geholpen hebben, welke werken zij uitgevoerd hebben en welke materialen zij hiervoor gebruikt hebben.

10 Gouden tips van Confederatie Bouw

Hoe kies ik een betrouwbare aannemer?

1. NEEM JE TIJD

Neem je tijd om een aannemer te zoeken. Bezoek zijn website, bekijk recent werk of vraag aan bestaande klanten of ze tevreden zijn. Mond-tot-mondreclame werkt vaak zeer goed. De leden van de Confederatie Bouw vind je op deze website (www.buildyourhome.be). Als je met een architect werkt, zal ook hij je zeker kunnen adviseren. 

2. CONTROLEER JE AANNEMER

Je kan een aantal dingen zelf controleren. Ga na of je aannemer geen sociale of fiscale schulden heeft. Dat kan via de portaalwebsite van de Rijksdienst voor Sociale Zekerheid (www.socialsecurity.be) en van de fiscus (www.myminfin.be). Bij de aannemers op Build Your Home gebeurt deze controle automatisch. Controleer ook of hij de juiste vakkennis heeft. Dat doe je via de Kruispuntbank voor Ondernemingen. Zoek op hoelang het bedrijf al bestaat en welke opdrachten het heeft uitgevoerd.

3. VRAAG EEN OFFERTE

Een goede vakman zal je altijd een gedetailleerde en technisch onderbouwde offerte bezorgen. Door enkele offertes te vergelijken, kan je een weloverwogen keuze maken. Bestudeer dus grondig de offerte en beslis zeker niet te overhaast.

4. KIES VOOR KWALITEIT

Een scherpe prijs zegt niet alles. Neem zeker ook andere criteria in beschouwing. Aanbiedingen die te mooi lijken om waar te zijn… zijn meestal ook niet waar! Wees ook realistisch met uitvoeringstermijnen: een snelle service staat niet noodzakelijk garant voor kwaliteit.

5. VERMIJD ONREDELIJKE VOORSCHOTTEN

Voorschotten zijn zeer gebruikelijk bij bouwprojecten. Vaak moet een aannemer ook op voorhand materiaal aankopen. Een voorschot van 20 à 30% is dus zeker normaal (met uitzondering van de Wet-Breyne of woningbouwwet). Onredelijk hoge voorschotten moet je echter vermijden. Bij grotere projecten betaal je het best naargelang de werken vorderen.

6. VERMIJD CASH

Als je cash gebruikt, eis dan een bewijs van betaling. Vermijd echter grote bedragen. De hoeveelheid contant geld is hoe dan ook begrensd. Is de prijs gelijk aan of hoger dan 3.000 euro, dan mag tot 10% van de prijs cash betaald worden, met een maximum van 3.000 euro. Je riskeert een boete van maximum 225.000 euro en/of strafrechtelijke sancties indien je deze regelgeving niet naleeft. 

7. VRAAG EEN FACTUUR

Als je werken laat uitvoeren en geen factuur vraagt, wordt dit beschouwd als zwartwerk. Voor sommige premies of belastingverminderingen is een factuur trouwens noodzakelijk. Bovendien geeft een factuur een goed overzicht van de verrichte werken.

8. INFORMEER JE OVER DE WET-BREYNE

Controleer bij een nieuwbouwproject of een grondige renovatie of je onder de Wet-Breyne valt. Deze wet beschermt je als bouwheer tegen onrechtmatige bedingen in het contract en tegen het risico van insolvabiliteit van de aannemer. De Confederatie Bouw biedt een typecontract aan dat de belangen van alle partijen verdedigt.

9. WEES KRITISCH TEN OPZICHTE VAN LABELS

Er bestaan verschillende kwaliteitslabels in de bouw. Helaas staan niet al deze labels garant voor dezelfde kwaliteit. Een voorbeeld van een betrouwbaar label is Construction Quality.

10. ZOEK BIJ CONFLICT NAAR EEN OPLOSSING

Een rechtszaak wil je liever vermijden. Een aannemer kan een eventuele fout zelf nog rechtzetten, wat in de praktijk ook vaak gebeurt. Je kan terecht bij de Verzoeningscommissie Bouw of je kan je aannemer suggereren om het WTCB te contacteren voor onafhankelijk technisch advies.

Checklist

  • Goede en actuele informatie inwinnen bij de bouwpartners met wie u in zee gaat voor het realiseren van uw dromen (notaris / architect / aannemer / veiligheidscoördinator).
  • Juiste informatie zoeken over uw verplichtingen inzake ruimtelijke ordening, vergunningen, keuringsattesten, veiligheid, energiebesparende maatregelen.
  • Actuele informatie verzamelen over de belastingvoordelen.
  • Geen financiële tegemoetkomingen, kortingen en premies laten liggen. Zoek vooraf alle informatie op om zeker te zijn dat u de juiste aanvraagprocedures volgt.
  • Offertes vragen en prijzen en erelonen vergelijken maar voorrang geven aan kwaliteit en vakmanschap en degelijke materialen.
  • Tijd nemen om in alle contracten met de verschillende bouwpartners alles goed te formuleren en na te lezen. Goede afspraken maken de beste vrienden.
  • Werken met betrouwbare bouwpartners die garant staan voor kwaliteit, vakmanschap en duurzaamheid.
  • Zwartwerk vermijden en al uw rechten en aanspraken vrijwaren.
  • Uw eigendom goed onderhouden en zo de waarde ervan verhogen.
  • Periodieke keuringen en controles van uw installatie niet vergeten.