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Construire de A à Z

Agrément technique

BENOR

La marque BENOR atteste qu‘un produit ou un service est conforme à un référentiel de qualité technique adopté par l‘ensemble des parties concernées par sa mise sur le marché. Ce référentiel une fois adopté se retrouve dans un document normatif, appelé Prescriptions Techniques – Technische Voorschriften (PTV).

La marque BENOR couvre systématiquement toutes les caractéristiques pertinentes du produit ou service pour son application et sa mise en oeuvre concrète par l‘utilisateur, qu‘il soit public ou privé. Les performances déclarées répondent ainsi aux attentes de qualité du secteur concerné et de ses clients.

La marque BENOR est gérée par une asbl indépendante, l‘association pour la gestion de la marque BENOR. Elle est composée de l‘ensemble des parties prenantes concernées par les produits et services qu‘elle couvre et ce, qu‘ils soient utilisateurs publics ou privés, fabricants ou prestataires de services. Elle regroupe également les organismes sectoriels qui assument la gestion quotidienne et le processus de certification de la marque.

La licence BENOR est toujours basée sur une certification de produits ou services.
Cela signifie que:

  • Le fabricant du produit ou le prestataire du service garantit la continuité de la conformité de son produit ou service sur la base d‘un autocontrôle industriel ou sectoriel.
  • L‘organisme de certification confirme sur base d‘un contrôle externe périodique l‘existence d‘un niveau de confiance suffisant dans l‘aptitude du fabricant ou prestataire de services à garantir la conformité de son produit et en apporte la preuve par la délivrance d‘un certificat BENOR de conformité du produit ou service.

Le contrôle externe périodique sert à vérifier la fiabilité de l‘autocontrôle et à effectuer des échantillonnages en vue de réaliser des essais de contrôle. Le contenu et l‘organisation de l‘autocontrôle industriel ou sectoriel du fabricant ou prestataire de services et du contrôle externe et des essais sont décrits dans des règlements BENOR. 

BENOR certifie la conformité des produits et services qu‘elle vise aux exigences nécessaires pour atteindre les niveaux de qualité requis tels que déterminés par l‘ensemble des parties concernées par un processus de production, de construction ou de service.

Surfez sur www.benor.be.

ATG

L‘ATG est une autre preuve de l‘agrément technique. La marque ATG signifie que le produit ou le système de construction a reçu une appréciation favorable d‘un opérateur d‘agrément indépendant désigné par l‘Union belge pour l‘agrément technique de la construction (UBAtc). L‘UBAtc délivre aussi les agréments techniques européens (ETA ou European Technical Assessments), c.-à-d. les documents qui comprennent les performances des produits et qui constituent la base du marquage CE par les fabricants.

Plus d'infos sur www.cstc.be ou sur le site de l‘Union belge pour l'agrément technique de la construction www.ubatc.be.

Assurances

Assurance perte de revenus

Lorsque vous achetez, construisez ou rénovez votre logement en Wallonie, vous pouvez, en cas de crédit hypothécaire, souscrire une assurance perte de revenus gratuite. Celle-ci intervient contre la perte de revenus pendant un maximum de trois ans, à condition que cette perte de revenus ait lieu dans les huit premières années du prêt. Il existe par ailleurs des conditions d’octroi relatives à la propriété et aux revenus.

À Bruxelles, celui qui conclut un prêt hypothécaire pour l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un logement peut, comme en Wallonie, bénéficier gratuitement d’une assurance perte de revenus. Certaines conditions doivent toutefois être respectées, comme le fait qu’il doit s’agir de l’unique habitation que l’acheteur occupera ou occupe lui-même.

En Flandre, une semblable assurance gratuite existe aussi à la conclusion d’un prêt hypothécaire, elle est liée à l’obtention d’un certain niveau énergétique pour l’habitation en question et aux revenus du propriétaire. Celui qui perd involontairement son travail ou devient inapte au travail, a droit, grâce à cette assurance, à une aide financière pendant trois ans (max. 500€/mois la première année, 400€/mois la deuxième année et 300€/mois la troisième année). N’oubliez surtout pas de souscrire cette assurance gratuite.

Pour plus d’informations à ce sujet, consultez le site www.wallonie.be, www.belgium.be, www.verzekeringgewaarborgdwonen.be

Assurance solde restant dû

L’assurance solde restant dû est une assurance décès souscrite lorsqu’un crédit hypothécaire est contracté. En cas de décès avant le remboursement total de votre crédit, cette assurance prend alors en charge le remboursement du solde restant dû.

Contactez votre assureur ou demandez des informations via www.federale.be.

L’assurance incendie multirisques habitation

Malgré son nom, l’assurance incendie couvre en général bien plus que le risque d’incendie. Elle peut aussi intervenir en cas de dégâts des eaux, problème électrique, tempête, grêle, catastrophe naturelle, foudre, bris de vitre, dégâts causés par une effraction, le vandalisme, … Optez pour une assurance qui prévoit des dédommagements équitables et une assistance gratuite efficace 24h/24 en cas de sinistre. Pensez enfin à l’opportunité de souscrire une garantie contre le vol et une protection juridique.

Contactez votre assureur ou demandez des informations via www.federale.be.

 

Attestations et certificats

Les personnes qui vendent, font construire ou rénovent une habitation doivent aussi veiller à obtenir certaines attestations de conformité délivrées par des instances agréées. Ces attestations ou certificats peuvent être demandés par le gestionnaire du réseau de distribution, avant qu’il ne raccorde votre installation d’électricité, d’eau, de mazout ou de gaz. Parfois c’est même l’assureur qui réclame de telles attestations. En cas de vente, votre notaire vous demandera de fournir ces documents pour l’information des acheteurs. Il va de soi que l’entrepreneur compétent peut, par une exécution correcte des installations techniques, vous aider à obtenir les certificats ou attestations requis (et légalement obligatoires).

Certains gestionnaires de réseaux de distribution ou pouvoirs publics offrent même des primes pour les travaux de rénovation rendus nécessaires pour obtenir ces attestations de conformité ou certificats.

Attestation de sol

Une attestation de sol est obligatoire en Flandre et en Région de Bruxelles-Capitale. En Wallonie, lors de la cession d’un terrain, des études, voire un assainissement préalable, doivent être menées par le vendeur, seulement si ce terrain a accueilli une activité susceptible d’avoir engendré des pollutions. Le contenu de cette attestation de sol doit également être repris dans les contrats de vente et être mentionné par le notaire dans l’acte. De cette façon, l’acheteur est protégé.

Une attestation de sol n’est pas comparable à une analyse du sol. L’attestation de sol ne fournira aucun renseignement sur la stabilité du terrain.

Plus d’infos sur l’attestation de sol en Région de Bruxelles-Capitale sur www.bruxellesenvironnement.be ou www.ibgebim.be.
Pour la Wallonie: http://dps.environnement.wallonie.be.
Pour la Flandre: www.ovam.be.

Certificat PEB

La règlementation PEB, qui concerne les prestations énergétiques des bâtiments, impose des exigences en matière d'isolation thermique, de prestations énergétiques, de besoins nets en énergie, de climat intérieur, d'énergie renouvelable et/ou d'installations.

Le certificat PEB est un document légalement obligatoire qui doit être présenté à l’acheteur/au locataire en cas de vente/location d’une habitation, d’un bâtiment, d’un appartement ou d’un studio, et qui l’informe des performances énergétiques du bâtiment, et cela dès la publicité de mise en vente ou en location d’un bâtiment.

Le certificat PEB mentionne le score énergétique (lettre allant de A à G) et fournit une valeur repère d’utilisation en fonction de la surface habitable (en kWh/m²an).

En outre, le certificat PEB informe des mesures d’économie d’énergie permettant d’atteindre un meilleur score énergétique. Le certificat PEB a une durée de validité de 10 ans et est établi par des certificateurs agréés.

Le certificat PEB n’est PAS la même chose qu’un audit énergétique.

Conformité de l’installation électrique

Le contrôle de l’installation électrique doit être effectué par un organisme de contrôle agréé qui délivre l’attestation de conformité, laquelle est obligatoire pour vendre une habitation existante, dans le cadre de travaux de rénovation (extension et renforcement de l’installation) et dans le cadre de projets de construction neuve (requis pour le raccordement au réseau électrique). L’attestation de contrôle est valable 25 ans.

Faites toujours exécuter vos travaux par un entrepreneur compétent affilié à la Confédération, que vous trouverez sur www.confederationconstruction.be et Build Your Home.

En cas d’attestation négative, la vente peut toujours avoir lieu. Mais dans ce cas, l’installation électrique doit être adaptée dans les 18 mois suivant le passage de l’acte
authentique.
Une liste des organismes de contrôle agréés pouvant délivrer l’attestation de conformité des installations électriques est disponible sur le site www.economie.fgov.be.

Contrôle des installations de gaz

Il est obligatoire de faire contrôler son installation de gaz périodiquement. L’attestation de contrôle est octroyée par un organisme de contrôle agréé. Comme pour les installations électriques, aucun compteur n’est ouvert si cette attestation de contrôle ne peut pas être présentée. Des intoxications au CO2 par manque d’entretien et de contrôle surviennent malheureusement encore et provoquent, dans certains cas, des décès qui auraient pu être évités.

Au sujet des attestations, les contrôles et les agréments des installations de gaz, consultez www.controle-gaz.be et www.economie.fgov.be pour trouver tous les organismes de contrôle agréés.

Contrôle des citernes à mazout

Placer ou enlever une citerne à mazout nécessite aussi une attestation obligatoire qui ne peut être délivrée que par un organisme de contrôle agréé. Ces attestations sont généralement valables pendant 10 ans après le contrôle. Les installations doivent ensuite être contrôlées et approuvées périodiquement. Les exigences de contrôle spécifiques peuvent différer selon la région, selon qu’il s’agit d’une citerne à mazout en surface ou souterraine, en fonction de l’âge et du type de citerne (parfois simple ou double, plastique ou métal).

www.energie.wallonie.be, www.bruxellesenvironnement.be, www.energiesparen.be. Pour des renseignements sur des primes supplémentaires et une prime pour l’assainissement de la cuve à mazout: www.informazout.be.

Attestation de contrôle des installations d’eau

Pour le raccordement au réseau de distribution d’eau et l’ouverture du compteur d’eau, vous devez présenter une attestation de contrôle qui vous est délivrée après le contrôle et l’approbation de votre installation.

Attestation de contrôle de l’installation de panneaux photovoltaïques

Pour le raccordement de l’installation de panneaux photovoltaïques, cette dernière doit faire l’objet d’un contrôle et d’un examen de conformité par un organisme de contrôle agréé. Cette attestation doit être demandée auprès du gestionnaire de réseau de distribution et des instances régionales officielles, à savoir le CWaPE (Wallonie), BruGEL (Bruxelles) et le VREG (Flandre).

Citerne d’eau de pluie

En Flandre, toute construction ou tout revêtement de plus de 40 m² doit satisfaire au règlement. Il est désormais obligatoire d’installer une citerne d’eau de pluie d’au moins 5.000 litres dans tous les nouveaux immeubles résidentiels ou non de plus de 100 m². La réglementation précédente exigeait une citerne d’une capacité égale ou supérieure à 3.000 litres. S’il s’agit d’une extension ou d’une transformation d’une habitation existante, il n’est pas obligatoire de prévoir une nouvelle citerne.

La plupart des constructions doivent aussi disposer d’un système d’infiltration. Mais pour les parcelles inférieures à 250 m², un système d’infiltration ou un système tampon n’est pas obligatoire. Dans le cas de lotissements, qui nécessitent également l’aménagement de nouvelles voiries, la règlementation impose des systèmes d’infiltration ou des systèmes tampons collectifs.

 

Commission de conciliation et litiges

Cette commission a été mise en place en 2001 par la Confédération Construction, en collaboration avec Test-Achats et d’autres partenaires de la construction. Elle s’efforce de résoudre les litiges techniques de construction survenant entre les consommateurs, les architectes et/ou les entrepreneurs et ainsi d’éviter de longues procédures judiciaires inutiles. La procédure doit en effet être achevée dans le délai de 3 mois susceptible d'une seule prolongation.

Répondant notamment aux exigences légales essentielles d'impartialité et de parité, la Commission de conciliation vient d'être reconnue par le SPF économie comme unique entité qualifiée et bénéficie du soutien du SPF Justice.

Pour bénéficier de son intervention, les parties en litige, soit en tous cas le maître d’ouvrage et l’architecte et/ou un ou plusieurs entrepreneurs  doivent marquer leur accord pour soumettre le litige à la Commission plutôt qu'aux tribunaux.

A cet effet, une clause type attribuant compétence à la Commission est disponible sur le site www.constructionconciliation.be.

La signature du contrat d'entreprise et/ou d'architecture tient lieu d'accord sur la clause type d'attribution de compétence si celle-ci est reprise dans le contrat ou les conditions générales. À défaut, la clause type peut évidemment être signée par les parties en litige après la naissance du litige.

Outre l’avantage de n’avoir à payer qu’un prix de base modique  (200€/partie), les parties gardent la maîtrise des dépenses pour d'éventuelles investigations supplémentaires.

Outre la clause type d'attribution de compétence et les tarifs, le site de la Commission reprend toutes les informations sur la procédure. Consultez-le www.constructionconciliation.be. 

Contrat d’entreprise

Le maître d’ouvrage conclut un contrat d’entreprise avec un entrepreneur ou une entreprise de construction. Ce contrat est très important, car il détermine, entre autres, le travail à exécuter, ainsi que le prix et le délai d’exécution.

Lors de la conclusion d’un contrat d’entreprise, il convient de faire attention à plusieurs points:

Prix

Un contrat d’entreprise peut être conclu à forfait absolu, à forfait relatif, à bordereau de prix ou en régie.

En cas de forfait absolu, le prix global est fixé d’avance pour un travail défini. Ce prix ne pourra être modifié qu’avec votre accord et celui de l’entrepreneur. En cas de forfait relatif, le prix de base sera diminué ou augmenté en fonction des modifications que vous apporterez aux travaux. Si vous optez pour le marché à bordereau de prix ou sur devis, le prix final n’est pas connu d’avance car les quantités ne sont pas déterminées de manière précise. Le prix total sera calculé après exécution et mesurage des travaux, en multipliant les prix unitaires par les quantités réellement exécutées.

Le marché en régie est celui où le prix total est fixé à l’achèvement des travaux, en fonction du temps presté et des matériaux utilisés. Le prix unitaire et le salaire horaire sont connus d’avance. Il est conseillé de réserver ce type de marché aux travaux de peu d’importance. Dans la pratique, beaucoup de marchés sont des marchés mixtes, par exemple avec une partie à
forfait et une partie à bordereau de prix.

Délai d’exécution

Dans le contrat d’entreprise, un délai d’exécution des travaux, exprimé en jours calendrier ou en jours ouvrables, est généralement convenu.

Si le délai d’exécution est exprimé en jours calendrier, tous les jours sont pris en compte dans ce délai. Par contre, si le délai d’exécution est déterminé en jours ouvrables, seuls les jours où l’on a pu travailler sont pris en considération. Cela signifie que les week-ends, jours fériés, jours de vacances annuelles, jours de congé compensatoire et jours où on n’a pas pu travailler en raison d’intempéries ou de leurs conséquences ne sont pas comptés et que le délai est prolongé en conséquence.

La détermination des journées d’intempéries varie de chantier à chantier, en fonction de la nature des travaux. La procédure à suivre pour les déterminer est généralement fixée dans le contrat. Souvent, les jours d’intempéries sont notés dans le journal des travaux, dans lequel l’entrepreneur consigne les circonstances qui ont perturbé la réalisation des travaux.

Si aucun délai d’exécution n’est précisé dans le contrat, les travaux doivent être réalisés dans un “délai raisonnable”. Ceci en tenant compte de la nature, de l’ampleur des travaux et des circonstances dans lesquelles ils sont exécutés.

Réception des travaux

En tant que maître d’ouvrage, vous devez procéder à la réception des travaux lorsque ceux-ci sont terminés. La plupart du temps, l’architecte vous assiste dans cette tâche.

La réception des travaux peut être expresse ou tacite. Une réception expresse est un procès-verbal signé par les parties. Dans ce document, elles reconnaissent que les travaux sont achevés et conformes à ce qui était prévu (plans, cahier des charges). La réception est dite “tacite” lorsque certains éléments démontrent que les travaux sont acceptés: paiement de l’intégralité des travaux, occupation du bien sans émettre de remarques, …

Bien souvent, la réception se déroule en deux phases: la réception provisoire et la réception définitive, mais il est possible de ne prévoir qu’une seule phase dans le contrat. La loi Breyne prévoit obligatoirement une réception en deux phases, séparées par un laps de temps d’au moins un an.

Pour plus d’informations à ce sujet, consultez la loi Breyne.

Droits d’enregistrement

Celui qui achète une habitation existante devra payer des droits d’enregistrement sur le prix convenu.
Les taux pour l’achat d’une habitation diffèrent selon la région.

Celui qui achète une habitation dite “modeste” peut bénéficier de droits d’enregistrement réduits dans les trois régions, mais les modalités de ce régime diffèrent.

Vous trouverez les détails à propos des droits d’enregistrement (habitation modeste, etc.) dans les 3 régions sur le site www.notaire.be.

Labels de qualité

Membre de la Confédération Construction

Les entrepreneurs affiliés indiquent généralement sur leur site Internet ou dans leur correspondance qu’ils sont membres d’une organisation professionnelle réputée pour la qualité et la fiabilité de ses services. Cette affiliation confère une véritable valeur ajoutée à votre entrepreneur.

En tant que membre d’une organisation professionnelle, votre entrepreneur bénéficie en effet de conseils avisés, de formations adaptées et d’informations les plus pertinentes, ce qui lui permet de vous conseiller et de vous accompagner correctement en tant que maître d’ouvrage.

L’entrepreneur qui est affilié à la Confédération Construction reçoit aussi un soutien professionnel important. Un affilié de la Confédération peut ainsi toujours vous informer des dernières actualités et des nouvelles tendances. En outre, un entrepreneur affilié à la Confédération est toujours au courant des évolutions dans les domaines juridique, social, économique et technique. Il suit régulièrement des formations (spécialisées) qui lui permettent de maintenir ses connaissances à niveau.

Tous les membres de la Confédération qui sont en ordre à l’égard de leurs obligations sociales et fiscales se trouvent sur Build Your Home. N’hésitez pas à consulter ce site pour y trouver votre entrepreneur!

Charte des constructeurs d’habitations individuelles

Les entreprises ayant adhéré à la Charte des Constructeurs d’Habitations Individuelles ont pour objectif de se faire connaître auprès du grand public comme étant des entreprises sérieuses qui travaillent selon les règles de l’art, et qui par ailleurs respectent les intérêts légaux du maître d’ouvrage.

Pour être membre de la Charte, l’entreprise de construction doit répondre à un certain nombre de conditions.

  • Les entreprises doivent être agréées au minimum en classe 2D, ce qui signifie qu’au point de vue technique, économique et financier, il s’agit d’entreprises saines.
  • En outre, elles s’engagent explicitement à respecter la loi relative à la construction résidentielle (la loi Breyne), laquelle protège le maître d’ouvrage à travers des accords clairs concernant le prix, le respect du délai d’exécution, les règles de la réception des travaux, le système des avances et les garanties de solvabilité.
  • Enfin, les membres de la Charte acceptent – en cas de plainte par le maître d’ouvrage – que ce dernier se tourne d’abord vers un médiateur agréé pour essayer de parvenir à un arrangement à l’amiable. Une tentative de médiation est beaucoup moins chère et se déroule plus rapide qu’une «simple» procédure judiciaire. Par conséquent, tout le monde peut y gagner.

Lorsqu’un maître d’ouvrage fait appel à un membre de la Charte pour réaliser son projet de construction, il sait donc que non seulement il contracte avec un professionnel mais que ses intérêts légaux sont également respectés. Vous trouverez les membres adhérents de la Charte sur www.fegc.be.

Label Les Parqueteurs

Les poseurs de parquet qui obtiennent ce label peuvent se targuer de 15 ans d’expérience dans la pose professionnelle de parquet et ont bénéficié d’une solide formation.

Ils offrent donc la garantie d’un travail de qualité et exécuté selon les règles de l’art, dans le respect des normes les plus récentes.

Plus d’infos sur les parqueteurs? www.lesparqueteurs.be.

Construction Quality

Le label CQ est la preuve que l’entreprise de construction est bien organisée, que la satisfaction du client est prioritaire dans sa politique générale et qu’elle respecte les normes de qualité les plus rigoureuses au niveau technique. Cela signifie que l’entreprise vise à garantir une qualité constante dans l’exécution des travaux.

Pour obtenir le label CQ, l’entreprise doit démontrer qu’elle dispose d’une bonne organisation, des personnes compétentes, utilise du matériel conforme et adéquat et respecte les règles de l’art, en d’autres termes que l’entreprise est compétente pour réaliser les travaux que vous lui confiez. Les audits réalisés en partie au bureau de l’entreprise et en partie sur chantiers, permettent de vérifier que l’entreprise rencontre ces critères et plus particulièrement qu’elle maîtrise son métier.

Dans cette optique, des référentiels «métier» sont développés en concertation avec les fédérations afin de tenir compte des spécificités des «métiers». Ceux-ci précisent les critères techniques auxquels une entreprise doit répondre pour pouvoir être labellisée.

Les audits sont réalisés par un organisme indépendant, la Belgian Construction Certification Association (BCCA).

 Vous trouverez une liste des entrepreneurs disposant du label Construction Quality sur le site www.constructionquality.be.

Rescert – Renewable Energy System Certification

La Région wallonne, la Région flamande et la Région de Bruxelles-Capitale ont mis sur pied un système harmonisé pour la formation et la certification d’installateurs fiables et de qualité. Les technologies visées sont les systèmes d’énergie résidentiels/de petite taille suivants:

  • les chaudières à biomasse;
  • les systèmes solaires photovoltaïques ou thermiques;
  • les systèmes géothermiques superficiels;
  • les pompes à chaleur.

L’association momentanée RESCert a été constituée afin de gérer les demandes de certificat des installateurs dans les trois Régions. Les certificats de compétences présentent de nombreux atouts et sont octroyés à des personnes physiques (coordinateurs de chantier, responsables techniques, ...).

Pour plus d’informations sur la certification Rescert: www.rescert.be.

En Wallonie, cette certification des installateurs porte le nom de Qualiwall et est exigée par l’administration wallonne pour l’octroi des primes photovoltaïques, solaires thermiques, pompes à chaleur, géothermie et chaudières biomasse.

Vous trouverez un installateur Qualiwall sur Portail de l’énergie en Wallonie: http://energie.wallonie.be - section Certification des installateurs de systèmes SER.

Label NRQual en Wallonie

Le label NRQual démontre qu’une entreprise offre des garanties de qualité au niveau de la conception et du placement des installations d’énergie renouvelable ainsi qu'au niveau des conditions liées à la vente. Faire appel à une entreprise labellisée donnera aux citoyens l'assurance d'un service de qualité opéré par des entreprises formées, sérieuses et qualitatives. Le label NRQual est délivrés pour les techniques du photovoltaïque, des pompes à chaleur et du solaire thermique.

 Vous trouverez une entreprise labellisée NRQual sur le site de Quest : www.questforquality.be.

Loi Breyne

Cette loi protège les consommateurs dans leurs relations avec l’entrepreneur. Elle implique les points suivants:

  • respect des délais d’exécution et du prix convenu;
  • un contrat clair et complet entre l’entrepreneur et le consommateur;
  • un acompte de maximum 5% du prix et les versements ultérieurs ne peuvent jamais être supérieurs aux coûts des travaux exécutés;
  • l’apport de garantie de solvabilité par l’entrepreneur.

Cette loi vous protège, en tant que maître d’ouvrage, contre les clauses illicites insérées dans le contrat et contre le risque d’insolvabilité de votre cocontractant. Pour assurer cette protection, la plupart des dispositions de la loi Breyne sont dites «impératives». Cela signifie que l’on ne peut pas y déroger!

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la loi Breyne, il doit s’agir d’un contrat par lequel un professionnel s’engage à fournir un immeuble d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation), achevé. La loi Breyne ne s’applique pas lorsque des contrats séparés sont conclus avec différents entrepreneurs, chargés de l’exécution de parties distinctes de l’immeuble d’habitation. La loi Breyne s’applique également aux contrats pour la vente d’habitations unifamiliales ou appartements existants, dans lesquels le vendeur s’engage à y exécuter des travaux de transformation ou d’agrandissement importants. Dans ce cas, il est toutefois requis que le prix total de ces travaux s’élève à plus de 80% du prix d’achat de l’habitation et qu’il soit supérieur à 18.600 €, et que l’acheteur effectue un ou plusieurs versements avant l’achèvement des travaux.

Quelles garanties offre la loi Breyne?

La protection offerte par la loi Breyne se situe au niveau de la clarté et de l’exhaustivité du contrat ainsi qu’au niveau de la garantie obligatoire à fournir par le professionnel. Elle garantit notamment au futur propriétaire:

  • Une information complète et correcte. Afin de permettre au candidat acquéreur de prendre un engagement en toute connaissance de cause, la loi prévoit plusieurs mentions qui doivent obligatoirement être insérées dans le contrat.
  • Un prix total fixé au préalable. Le contrat doit préciser le prix total de la maison ou de l’appartement. Ce prix englobe tous les travaux nécessaires à l’habitabilité normale.
  • Des modalités de paiement strictes et la limitation des acomptes. L’acompte versé au plus tôt lors de la conclusion du contrat ne peut excéder 5% du montant total du contrat et les versements ultérieurs ne peuvent jamais excéder le montant des travaux exécutés.
  • Des délais d’exécution transparents. Le contrat doit déterminer la date de début des travaux, le délai d’exécution ou de livraison et les dommages-intérêts pour retard d’exécution ou de livraison.
  • Une double réception obligatoire. La réception se déroule en deux phases: la réception provisoire et la réception définitive, avec un laps de temps d’au moins un an entre les
    deux.
  • Une garantie financière obligatoirement constituée par le professionnel de la construction. En garantie de ses obligations, l’entrepreneur, le vendeur ou le promoteur doit fournir
    une sûreté. Le montant de cette garantie diffère selon qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non.
  • L’entrepreneur agréé (en catégorie D -Entreprises générales de bâtiments et dans la classe correspondant au prix des travaux qui lui sont confiés) est tenu de constituer une caution de 5% du prix du bâtiment. Le cautionnement constitué par l’entrepreneur agréé est libéré par moitié: la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive.
  • L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir une garantie totale d’achèvement sous la forme suivante: un organisme financier ou une compagnie d’assurances doit s’engager en tant que caution solidaire envers l’acquéreur ou le maître d’ouvrage à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement.
S’il s’agit d’une garantie d’achèvement, l’engagement de la caution prend fin à la réception provisoire. En cas de vente, le notaire mentionnera la convention de
cautionnement dans l’acte authentique et joindra une copie de cette convention. Dans le cas d’un contrat d’entreprise par contre, l’entrepreneur doit présenter une attestation du cautionnement dans les 30 jours qui suivent la conclusion du contrat.
  • Des règles de responsabilité strictes. Selon le Code civil, l’entrepreneur et l’architecte sont responsables, pendant encore dix ans après la construction, des vices graves dont serait affectée la construction. La responsabilité décennale de l’entrepreneur s’applique également au vendeur et au promoteur. Sont couverts par la responsabilité décennale tous les vices apparents ou cachés dans le gros oeuvre qui menacent la stabilité, la solidité, la sécurité ou l’étanchéité du logement.
  • Un régime de sanctions adéquat. La protection offerte par la loi est «contraignante», ce qui signifie qu’il ne peut y être dérogé. S’il y est néanmoins dérogé, la sanction appliquée sera, selon les cas, la nullité soit du contrat, soit de la disposition dérogatoire.

 

 

Responsabilité décennale

Après réception des travaux, l’entrepreneur et l’architecte sont encore «responsables» de la construction pendant 10 ans. La responsabilité décennale peut être invoquée en cas de vice grave, dû à une faute de l’architecte et/ou de l’entrepreneur et mettant en péril la solidité du bâtiment, comme des fondations inadaptées, une mauvaise étanchéité de la toiture etc. La responsabilité décennale est d’ordre public et est d’office applicable.

Il n’est donc pas nécessaire d’inclure une clause spécifique dans le contrat, mais on prévoit souvent qu’elle débute à la réception provisoire plutôt qu’à la réception définitive. Si les travaux ont été réalisés «en noir», vous n’avez AUCUN recours en cas de vices affectant les travaux exécutés et vous n’avez aucun droit à faire valoir dans des litiges techniques de construction.

Travail au noir

Faire réaliser des travaux «en noir» comporte d’énormes risques et peut vous coûter très cher en cas de problème. Si un entrepreneur effectue des travaux pour vous sans établir de facture, il est considéré comme un travailleur au noir. Or, la loi interdit formellement de recourir aux services de quelqu’un qui fournit un travail non déclaré. De plus, en tant que maître de l’ouvrage, vous êtes alors considéré comme fraudeur en ayant éludé une partie des impôts, dans ce cas-ci la TVA. Et enfin, encore plus grave, il ne vous est plus possible par la suite de vous retourner contre la personne qui a réalisé les travaux en cas de vices! Vous perdez donc tout droit en cas de litige.

Qui peut alors vous aider (gratuitement) pour des travaux de construction?

Vous pouvez avoir envie d’effectuer (une partie) des travaux vous-même et de vous faire aider pour cela par d’autres personnes. Mais attention: n’importe qui ne peut pas vous prêter main-forte. Selon la loi, seuls les «parents ou alliés jusqu’au 2e degré» peuvent vous aider, c’est-à-dire les grands-parents, parents, frères et soeurs, beaux-frères et belles-soeurs, enfants et petits-enfants, ainsi que leur partenaire.

Il faut donc prendre bien garde lorsque les travaux sont réalisés par des amis ou des membres de la famille éloignée, car cette situation est rapidement assimilée à du travail en noir. Le membre de la famille aidant qui serait au chômage doit indiquer ces travaux sur sa carte de contrôle et n’a alors plus droit aux allocations de chômage! Un membre de la famille qui bénéficie d’une allocation de la mutualité perdra également le droit à son allocation, à moins qu’il n’ait reçu l’autorisation expresse du médecin conseil de la mutualité.

Si vous réalisez des travaux avec l’aide de personnes qui ne sont pas votre partenaire ou un proche parent, vous pouvez être considéré comme l’employeur de ces personnes, sauf si vous vous trouvez dans les conditions strictement dérogatoires prévues par la réglementation (gratuité des interventions dans le cadre d’un échange réciproque de services). Si vous êtes considéré comme l’employeur de ces personnes, vous devez respecter toutes les obligations qui incombent à un employeur! Cela signifie que vous êtes responsable de l’inscription du travailleur via la déclaration électronique Dimona, du respect de la durée du travail, des conditions de salaire et de travail, des obligations fiscales, de la tenue de documents sociaux, des cotisations à verser à l’ONSS, etc.
En plus des conséquences financières découlant d’un recours à des travailleurs illégaux, il peut aussi se produire, durant les travaux, des accidents entraînant des lésions physiques (plus ou moins graves), voire un accident mortel. Soyez donc prudent, ne travaillez qu’avec des professionnels et évitez de recourir au travail au noir.

En outre, si le travailleur non déclaré est un allocataire social, vous risquez alors d’être pénalisé, en tant que maître de l’ouvrage, car vous avez mis au travail un chômeur, un pensionné, un prépensionné ou un bénéficiaire des indemnités de maladie ou d’invalidité. 

Enfin, dans l’hypothèse où le travailleur non déclaré n’est pas un ressortissant belge et ne dispose pas d’un permis de travail ou d’une autorisation d’occupation valable, vous êtes également considéré comme son employeur et, à ce titre, vous devrez supporter aussi les frais d’un éventuel rapatriement du travailleur étranger illégalement mis au travail.

Si votre chantier est contrôlé et que l’on y trouve des personnes travaillant de manière non déclarée, vous serez alors considéré comme leur employeur, ayant négligé d’inscrire ces personnes en tant que travailleurs, avec toutes les sanctions qui peuvent en découler (amendes). Ces personnes vont en effet généralement travailler sous vos instructions, de sorte que l’inspection va conclure à l’existence d’une relation de travail.

Et dans le cas où ces personnes travaillent quand même sur une base indépendante et que le travail effectué revêt clairement un caractère professionnel, vous recevrez une amende en tant qu’utilisateur d’un indépendant n’ayant pas respecté les formalités en vigueur (comme l’affiliation à une caisse d’assurances sociales, l’inscription dans la Banque-Carrefour des Entreprises, …) et donc qui travaille en noir.

Pour savoir ce qui est permis ou non, et sous quelles conditions les membres de votre famille proche peuvent vous aider dans vos travaux: www.emploi.belgique.be.
Pour éviter de devoir payer la TVA sur le travail que vous avez vous-même effectué ou que des membres de votre famille jusqu’au 2e degré ont réalisé, vous devez mentionner (dans le cadre IV de la déclaration que vous recevrez de l’administration de la TVA) l’identité des personnes qui vous ont aidé, quels travaux elles ont effectués et quels matériaux elles ont mis en oeuvre pour ce faire.

Check-list

  • Recueillir des informations pertinentes et actuelles sur les partenaires en construction avec lesquels vous allez travailler à la concrétisation de vos rêves (notaire / architecte / entrepreneur / coordinateur de sécurité).
  • Rechercher des informations correctes concernant vos obligations en matière d’aménagement du territoire, d’autorisations, d’attestations de contrôle et de mesures d’économie d’énergie.
  • Collecter des informations actuelles sur les avantages fiscaux.
  • Ne pas passer à côté d’interventions financières, de réductions ou de primes.
  • Rechercher au préalable toutes les informations nécessaires pour s’assurer de suivre les bonnes procédures de demande.
  • Demander des offres et comparer les prix et les honoraires, mais donner la priorité à la qualité, au savoir-faire et aux matériaux adaptés.
  • Prendre le temps de tout formuler correctement et de tout relire dans tous les contrats avec les différents partenaires en construction. Les bons accords font les bons amis.
  • Travailler avec des partenaires en construction fiables qui se portent garants de qualité, de savoir-faire et de durabilité.
  • Éviter le travail au noir et préserver tous vos droits.
  • Bien entretenir sa propriété et ainsi en augmenter la valeur.
  • Ne pas oublier les contrôles et approbations périodiques de votre installation.

10 règles d'or pour trouver un entrepreneur fiable

1. PRENEZ VOTRE TEMPS

Prenez le temps de chercher un bon entrepreneur ! Consultez son site, demandez des exemples d’ouvrages récents ou joignez ses clients aux fins d’évaluer le service offert : le bouche-à-oreille, c’est encore ce qui marche le mieux. Votre architecte vous conseillera utilement. Les membres de la Confédération sont répertoriés sur Build Your Home.

2. CONTRÔLEZ LA FIABILITÉ DE VOTRE ENTREPRENEUR

Vous contrôlerez aisément nombre d’éléments par vous-même. Via socialsecurity.be, assurez-vous que l’entrepreneur n’ait aucune dette, sociale ou fiscale. Ce contrôle des entrepreneurs est automatique, sur Build Your Home. Via la Banque-Carrefour des Entreprises, assurez-vous que le vôtre dispose des connaissances professionnelles requises. Regardez depuis quand il est sur le marché et ce qu’il a réalisé. 

3. DEMANDEZ UN DEVIS

Un professionnel sérieux fournira toujours une offre détaillée et techniquement étayée.
En comparant des offres, vous choisirez en connaissance de cause. Examinez-les en évitant toute décision hâtive.

4. PRIVILÉGIEZ LA QUALITÉ

Ne rechignez pas à prendre en considération d’autres critères que le prix. Les offres paraissant trop belles pour être vraies... ne le sont généralement pas ! Ne soyez pas trop vite séduit par le délai proposé pour l’exécution des travaux. Un service rapide n’est pas garantie de qualité.

5. ÉVITEZ LES ACOMPTES DÉRAISONNABLES

Il est fréquent de payer des acomptes, ne fût-ce que pour l’achat de matériaux. Exception faite des cas relevant de la loi Breyne, il est normal, au début des travaux, de verser un acompte de l’ordre de 20 à 30%. Évitez toutefois des acomptes déraisonnables. Pour des projets d’envergure, mieux vaut, après acompte, payer au fur et à mesure.

6. ÉVITEZ DE PAYER EN LIQUIDE

Si vous payez en liquide, exigez une preuve de paiement. Évitez toutefois de vous acquitter de grosses sommes. Les paiements en espèces relatifs à une vente ou à une prestation de services ne dépasseront pas les 3.000 €, ni n’excéderont 10% du montant total - sans dépasser les 3.000 €. Un non-respect de cette disposition vous exposerait à une amende de 225.000 € maximum et/ou à des sanctions pénales.

7. DEMANDEZ UNE FACTURE

Veillez à disposer d’une facture pour tout type de travaux ! À défaut, ceux-ci seront assimilés à du travail au noir. Nonobstant le fait qu’elle offre un aperçu de ce qui a été réalisé, une facture s’avère indispensable à l’obtention de primes ou de déductions fiscales. 

8. INFORMEZ-VOUS SUR LA LOI BREYNE

En cas de construction neuve ou de rénovation d’importance, veillez à savoir si la loi Breyne vous couvre. Si vous êtes maître d’ouvrage, elle vous protège contre toute clause illicite d’un contrat, de même que contre le risque d’insolvabilité de l’entrepreneur. La Confédération Construction offre un contrat-type équilibré pour toutes les parties.

9. SOYEZ CRITIQUE À L’ÉGARD DES LABELS

Dans le secteur, divers labels de qualité coexistent. Leur qualité varie, hélas, du tout au tout. En l’espèce, le Construction Quality s’avère un exemple fiable.

10. EN CAS DE CONFLIT, CHERCHEZ UNE SOLUTION

Il convient, autant que possible, d’éviter des poursuites judiciaires. Un entrepreneur peut, lui-même, corriger une éventuelle erreur. Ce qui, en pratique, se produit souvent... En cas de conflit, n’hésitez ni à vous adresser à la Commission de Conciliation Construction, ni à suggérer à votre entrepreneur de contacter le CSTC (Centre scientifique et technique de la construction), apte à donner un avis technique neutre.